Сложности, с которыми вы столкнетесь при продаже жилья, которым владеют дети

В целях защиты прав детей сделки по отчуждению жилой недвижимости должны проводиться с согласия органов опеки и попечительства.

Без получения такого согласия сделка по продаже жилья может быть признана недействительной, что приведет к крайне неблагоприятным последствиям для всех участников сделки.

Если же дети прописаны в квартире, но не являются ее собственниками, это все равно приводит к определенным трудностям при продаже такого жилья. Так, изменение места регистрации ребенка допускается исключительно в случае переселения на новое место жительства. В отличие от взрослого человека, "выписать в никуда" несовершеннолетнего нельзя.

ЧТО НУЖНО, чтобы продать квартиру, среди собственников которой есть ребенок?

Главным дополнительным документом является согласие от органов опеки и попечительства. Без него невозможно оформление сделки купли-продажи недвижимости у нотариуса и в целом осуществление данной процедуры.

При достижении ребенком 14-летнего возраста, он должен сам быть участником сделки и принимать решение о продаже своей доли. Но в данном случае все-равно необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

Единственным исключением из данной ситуации является процедура эмансипации (это объявление несовершеннолетнего гражданина, не достигшего возраста 18 лет, полностью дееспособным, она предусмотрена и регламентирована ст. 27 ГК РФ).

Если лицо, достигшее 16-летнего возраста, прошло через эмансипацию, то оно вправе распоряжаться своей недвижимостью как полноценный взрослый человек, не дожидаясь решения органов опеки и попечительства.

Основное, что интересует органы опеки и попечительства при продаже доли ребёнка в квартире, - это непосредственно защита прав самого ребенка. А именно - чтобы его положение и условия жизни как в настоящем, так и в будущем, не ухудшились от совершения данной сделки.

К значимым условиям жизни в первую очередь относится:

1. Жилплощадь, принадлежащая ребенку. Если на новом месте жительства площадь в квадратных метрах, принадлежащая ребенку, будет меньше, чем на прошлом, это почти наверняка приведет к отказу.
Но из этого правила есть исключения. Например, продаваемая квартира находится в деревне, а покупаемая - в Москве. Естественно, при уменьшении жилплощади улучшаются жилищные условия и увеличиваются возможности ребенка получить более качественное образование.

2. Стоимость жилплощади. Даже если площадь нового жилья будет больше, но при этом доля ребенка будет обладать значительно меньшей рыночной стоимостью, такую сделку вряд ли одобрят органы опеки.

3. Бытовые условия. В новом жилье у ребенка должны быть сравнимые жилищные условия. К ним относится обязательное наличие водоснабжения, электричества, отопления, водоотвода. Также учитывается экологическая обстановка в регионе, расстояние до школы и других важных объектов.

Кроме этого, органы опеки также учитывают другие факторы и их совокупность. Так, могут отказать в продаже жилья, если новое приобретается в строящемся доме или в ипотеке.

С другой стороны - на продажу жилья могут дать согласие, если семье срочно нужны деньги на лечение ребенка, даже если новые жилищные условия будут хуже. В отдельных случаях допускается продажа жилья, если средства от продажи доли ребенка будут зачислены на его банковский счет.

ВЫВОД: продать квартиру, собственником доли в которой является ребенок, возможно. Но практически всегда потребуются дополнительные гарантии и оформление сделки продажи жилья одновременно с покупкой нового с обязательным предоставлением ребенку доли в нем.